АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 24 ЯНВАРЯ 2006 ГОДА

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 31.12.2005 N 206-ФЗ "О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" И НЕКОТОРЫЕ ДРУГИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ВОПРОСАМ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ"

Данный Федеральный закон (далее - "Закон") изменяет сроки вступления в силу либо прекращения действия ранее принятых законодательных норм по вопросам градостроительной деятельности, а также уточняет нормы, регулирующие порядок принятия решений и выдачи разрешений на застройку территорий.

Изменение сроков введения в действие и признания утратившими силу правовых норм по вопросам градостроительства.

На 1 января 2008 года перенесена дата введения в действие нормы, запрещающей осуществлять подготовку документации по планировке территории при отсутствии документов территориального планирования (т.е. при отсутствии градостроительных документов, определяющих назначение территории исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и т.п. факторов), за исключением случаев подготовки проектов межевания застроенных территорий и градостроительных планов земельных участков по заявлениям физических или юридических лиц. Ранее эту норму предполагалось ввести в действие с 1 января 2006 года.

С 1 января (а не с 1 июля) 2006 года признаны утратившими силу нормы Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ, регулировавшие разработку, государственную экспертизу и согласование проектной документации, а также контроль за осуществлением работ по строительству и реконструкции объектов недвижимости в соответствии с разрешением на строительство, градостроительными регламентами, строительными нормами и правилами.

Разрешение на строительство

Вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке правил землепользования и застройки, но не более чем через пять лет со дня введения Кодекса в действие выдачи разрешения на строительство не требуется в случае изменения объекта капитального строительства или его частей, если эти изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта или его частей и не являются нарушением строительных норм и правил. В соответствии с Кодексом такие изменения не должны нарушать параметры, установленные градостроительными регламентами.

Предоставление земельных участков для жилищного строительства

Из нормы Земельного кодекса РФ, регулирующей порядок предоставления из государственных или муниципальных земель земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства, изъято упоминание юридических лиц - этот упрощенный порядок (допускающий возможность предоставления участка в аренду без проведения аукциона) может применяться только в отношении граждан.

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо право на аренду этих участков для жилищного строительства продаются на аукционах, в порядок организации которых Закон внес изменения: организатор аукциона вправе отказаться от его проведения не позднее чем за пятнадцать дней до дня проведения, а не за пятнадцать дней до дня опубликования извещения о нем, как было установлено ранее (следует иметь в виду, что момент принятия официального решения о проведении аукциона и момент опубликования извещения о нем в соответствии с Земельным кодексом РФ могут иметь разрыв во времени). Извещение об отказе от проведения аукциона, кроме опубликования в печатных изданиях, должно размещаться на официальном сайте соответственно Правительства РФ, органа исполнительной власти субъекта РФ или муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в обязательном порядке.

В соответствии с Земельным кодексом РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства на аукционе. Законом установлено, что юридическому лицу участок предоставляется в аренду без проведения аукциона в случае, если этим юридическим лицом было осуществлено на основании заключенного до 30 декабря 2004 года соглашения с органом государственной власти или органом местного самоуправления выселение граждан из жилых помещений или возмещение связанных с выселением граждан убытков в соответствии с законодательством, действовавшим на момент такого выселения, а также снос зданий, расположенных на данном участке, в целях предоставления участка для строительства жилья.

Публичные слушания

Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" предусматривает обязательность обсуждения проектов некоторых муниципальных правовых актов по вопросам местного значения, в частности проектов правил землепользования и застройки, на публичных слушаниях (публичные слушания для обсуждения различных градостроительных актов предусмотрены и Градостроительным кодексом РФ). Закон отнес к обсуждаемым на слушаниях вопросам также вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки.

Закон также установил, что в случае, если до введения в действие Градостроительного кодекса РФ один вид разрешенного использования объекта капитального строительства был изменен на другой вид такого использования в соответствии с законодательством, действовавшим на момент изменения, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен указанный объект, на другой вид разрешенного использования этого земельного участка принимается без проведения публичных слушаний при условии, что такой вид разрешенного использования земельного участка не противоречит его целевому назначению.

Государственный контроль за соблюдением законодательства о градостроительстве

Федеральный закон "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" установил, что до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений проводится проверка соответствия проектов документов территориального планирования, документации по планировке территорий, проектной документации требованиям законодательства, нормативным техническим документам в части, не противоречащей Федеральному закону "О техническом регулировании" и Градостроительному кодексу РФ.

Закон дополнил указанный перечень объектов, подлежащих до вступления в силу технических регламентов проверке на соответствие действующим правовым и техническим нормам. К таким объектам также отнесены результаты инженерных изысканий, работы, выполняемые в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, и объекты капитального строительства (построенные, реконструированные, отремонтированные).

Кроме того, Закон отнес государственный строительный надзор к видам государственного контроля и надзора, в отношении которых не применяются положения Федерального закона "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)", ограничивающего, в частности, количество и периодичность мероприятий по контролю и надзору.

Если вы не знаете как настроить ваш браузер для работы с онлайн-версией системы КонсультантПлюс Продлены сроки переоформления прав на земельные участки

Федеральным законом от 27.12.2005 № 192-ФЗ продлены с 1 января 2006 г. до 1 января 2008 г. сроки переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, принадлежащего юридическим лицам (за исключением юридических лиц, указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ) на право аренды земельных участков или право безвозмездного срочного пользования ими (применительно к религиозным организациям), а также сроки приобретения названными юридическими лицами указанных земельных участков в собственность.

Утверждена форма градостроительного плана земельного участка

В соответствии со ст. 44 Градостроительного кодекса РФ подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам.

Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

Форма градостроительного плана земельного участка установлена постановлением Правительства РФ от 29.12.2005 № 840.

Об инженерных изысканиях

Согласно ст. 47 Градостроительного кодекса РФ, не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий. В соответствии с указанной статьей постановлением Правительства РФ от 19.01.2006 № 20 утверждены:

перечень основных и специальных видов инженерных изысканий;
Положение о выполнении инженерных изысканий для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.

Положением устанавливается порядок выполнения инженерных изысканий для изучения природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и расположенных на них земельных участков.

Инженерные изыскания выполняются в соответствии с требованиями технических регламентов. Инженерные изыскания и отдельные их виды могут выполняться физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства РФ, предъявляемым к лицам, выполняющим инженерные изыскания.

Основанием для выполнения инженерных изысканий является заключаемый в соответствии с гражданским законодательством РФ договор между заказчиком (застройщиком) и исполнителем, к которому прилагаются техническое задание и программа выполнения инженерных изысканий.

Исполнитель обязан при выполнении инженерных изысканий применять средства измерений, прошедшие в соответствии с законодательством РФ метрологическую поверку (калибровку) или аттестацию.

Материалы и результаты инженерных изысканий оформляются в виде отчетной документации о выполнении инженерных изысканий, состоящей из текстовой и графической частей, а также приложений к ней (в текстовой, графической, цифровой и иных формах). Состав текстовой и графической частей указанной документации, а также приложений к ней устанавливается Министерством регионального развития РФ.

Органы исполнительной власти субъектов РФ могут разрабатывать и утверждать по согласованию с Министерством регионального развития РФ порядок выполнения инженерных изысканий для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на территории соответствующего субъекта РФ с учетом Положения.

Новости. Москва

Организация управления многоквартирными домами

Жилищным кодексом РФ собственникам помещений в многоквартирных домах предоставлены широкие права не только по выбору на общем собрании способа управления многоквартирным домом, но и по отбору организаций, управляющих многоквартирными домами, а также по установлению размеров платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Кардинальные изменения в жилищном законодательстве ведут к необходимости выработки новой системы управления многоквартирными домами, которая должна учитывать и ранее приобретенный положительный опыт, и выявленные недостатки.

В целях реализации положений Жилищного кодекса РФ, обеспечения единообразного подхода к организации системы управления многоквартирными домами в городе Москве постановлением Правительства Москвы от 17.01.2006 № 9-ПП утверждено Временное положение об организации управления многоквартирными домами в городе Москве, которое вводится в действие с 1 марта 2006 г.

Объектом управления является находящееся в общей долевой собственности собственников помещений общее имущество в многоквартирном доме (нескольких многоквартирных домах), входящее в состав комплекса недвижимого имущества, включающего многоквартирный дом (несколько многоквартирных домов), земельный участок, на котором расположен данный дом (дома) с элементами благоустройства и озеленения, и иные входящие в состав такого дома (домов) объекты недвижимого имущества.

Выделение бюджетных средств управляющим организациям, товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативам или иным специализированным кооперативам осуществляется с учетом договоров о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы с управляющими организациями в порядке, установленном Правительством Москвы.

Управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года предоставлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не установлено договором управления. В случае, если управляющая организация была определена по результатам конкурса, она представляет отчет префектуре административного округа (управе района) о выполнении условий конкурса в порядке, установленном условиями конкурса.

Если управляющая организация выбрана

Управление многоквартирным домом, в котором проведено общее собрание собственников помещений, осуществляет выбранная для управления домом организация. Собственники помещений заключают договоры управления многоквартирным домом с выбранной на общем собрании собственников помещений управляющей организацией.

Договоры управления с ранее выбранной управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не определено в договорах управления.

Размер платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется решением общего собрания собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Если на общем собрании собственников помещений решение об установлении размера платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме не принято, то размер данной платы определяется в порядке, установленном Правительством Москвы. В случае несогласия управляющей организации осуществлять управление домом по ставкам, установленным Правительством Москвы, она вправе отказаться от управления указанным домом.

Если управляющая организация не выбрана

Для управления многоквартирным домом, в котором не проведено общее собрание собственников помещений по выбору способа управления, не принято решение о выборе способа управления или ранее принятое решение не реализовано в установленный срок, префектура административного округа (управа района - на основании распоряжения префекта) проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в установленном порядке.

Подготовка и проведение конкурсного отбора управляющей организации осуществляется в порядке, установленном Правительством Москвы в соответствии с законодательством РФ и города Москвы.

Собственники помещений, в том числе и органы исполнительной власти, осуществляющие правомочия собственника в отношении собственности города Москвы (при ее наличии), как одна сторона договора заключают с управляющей организацией договор управления.

Управа района не позднее, чем через один год после заключения договора управления, обязана созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления этим домом.

Если все помещения находятся в собственности города

Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и Департамент имущества города Москвы (при наличии в доме нежилых помещений, являющихся собственностью города Москвы) заключают с управляющей организацией договор управления.

Размеры платежей за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяются в порядке, установленном Правительством Москвы.

Управление многоквартирным домом ТСЖ, ЖК,ЖСК

Созданное в многоквартирном доме ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив направляет управляющей организации, осуществляющей функции по управлению этим домом, уведомление о принятом общим собранием собственников помещений решении о создании данного объединения и принятом на общем собрании собственников помещений решении о выборе соответствующего способа управления многоквартирным домом, а также о необходимости передачи ему технической, бухгалтерской, иной документации на дом и финансовых средств.

Если управляющая организация осуществляла функции по управлению многоквартирным домом по результатам конкурса или распоряжению префекта административного округа, то созданное в этом доме ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив направляет также в префектуру административного округа уведомление о передаче в установленном порядке многоквартирного дома в управление товариществу или кооперативу.

Договоры управления с ранее выбранной управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не установлено в договорах управления.

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений

В случае, если до принятия решения собственниками помещений о непосредственном управлении многоквартирным домом управление осуществляла управляющая организация, то передача многоквартирного дома в непосредственное управление собственникам помещений осуществляется в порядке, установленном Временным Положением.

Договоры управления с ранее действовавшей управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не определено в договорах управления.

Размеры платежей за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяются решением общего собрания собственников помещений.

Если на общем собрании собственников помещений решение об установлении размеров платежей за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме не принято, то размер данных платежей определяется в порядке, установленном Правительством Москвы.

Особенности передачи в управление многоквартирных домов-новостроек

Если лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, после завершения строительства (модернизации, реконструкции) за 3 месяца до начала работы приемочной комиссии не создано ТСЖ, то в целях обеспечения управления, содержания и ремонта многоквартирного дома префектура административного округа организует и не позднее чем за месяц до начала работы приемочной комиссии проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Если будущими собственниками помещений в доме ТСЖ не создано, управляющая организация, определенная по результатам конкурсного отбора, осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до оформления прав собственности на более чем 50% помещений в таком доме и проведения собственниками помещений общего собрания по выбору способа управления, что является обязательным условием договора о взаимодействии с органами исполнительной власти.

Если лицами, которым будет принадлежать право собственности на более чем 50% площадей помещений (за вычетом доли инвестора (заказчика, застройщика) в случае его участия в ТСЖ) в строящемся многоквартирном доме, создано ТСЖ, то для участия в приемочной комиссии оно уведомляет префекта административного округа в порядке, установленном Временным положением.

На период управления домом-новостройкой, до проведения собственниками помещений общего собрания по выбору способа управления или конкурсного отбора управляющей организации, размеры платежей за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяются в порядке, установленном Правительством Москвы, если иное не установлено на общем собрании лиц, которым будут принадлежать права собственности на помещения в многоквартирном доме.

(Более подробно об этом читайте в следующих выпусках рассылки)

Второй этап московской программы «Молодой семье - доступное жилье»

(продолжение)

Условия найма жилых помещений у города для Участников третьей группы с накоплением первого взноса по ипотечному жилищному кредиту (способ № 3)

Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы передает ГУП г. Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» жилую площадь (жилой дом) в виде отдельных квартир для их последующей передачи на условиях найма Заявителям третьей группы. Право подписания договоров найма от имени Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы предоставляется ГУП г. Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» (далее - ГУП).

ГУП заключает с Заявителями договор найма сроком не более 5 лет, на основании которого город предоставляет Участнику жилое помещение в виде отдельной квартиры, являющейся собственностью города Москвы, для проживания на срок действия договора.

В течение срока действия договора Участник вносит ежемесячные платежи за предоставляемые жилищно-коммунальные услуги в размере их фактической стоимости и плату за наем жилого помещения. Ставка платы за наем 1 кв. м жилого помещения равна величине нормативной ставки за наем 1 кв. м жилого помещения, умноженной на понижающий коэффициент, равный 0,33.

Кроме указанных платежей, Участник вносит равными долями взносы в одну из накопительных систем, в том числе:

в жилищно-строительный кооператив «Молодой семье - доступное жилье»,
в облигации коммерческого банка «Московское ипотечное агентство» (ОАО),
во вклад «Жилищный» в «Московском муниципальном банке - Банке Москвы», с целью накопления денежных средств в объеме, достаточном для внесения первого взноса при получении ипотечного жилищного кредита на приобретение для молодой семьи отдельного жилого помещения.

Заявители первой группы могут воспользоваться предлагаемыми для третьей группы условиями заключения договоров найма.

Наниматель, надлежащим образом исполнявший условия договора, по истечении срока договора имеет, при прочих равных условиях, преимущественное перед другими лицами право на заключение договора найма на новый срок. При этом общий срок найма жилого помещения в рамках Программы не может превышать 10 лет.

Наниматель обязан письменно уведомить ГУП о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре, но не менее чем за три месяца до его прекращения.

При изменении состава семьи с Участником может быть заключен новый договор на условиях найма на жилое помещение меньшей или большей площади.

Дополнительными основаниями для прекращения (расторжения) договора найма жилого помещения, предоставленного в рамках и для целей Программы, считается:

улучшение нанимателем жилищных условий до нормы предоставления, установленной городским законодательством;
неисполнение нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма жилого помещения;
проживание в жилом помещении лица, которому договором найма не предоставлено право проживания в данном жилом помещении;
для Участников Программы третьей группы, заключивших договор найма по представлению Совета ректоров вузов Москвы и Московской области, - представление Совета ректоров вузов Москвы и Московской области;
иные, предусмотренные законодательством.

После прекращения (расторжения) договора Участник обязан освободить жилое помещение, занимаемое на условиях найма.