Оформление закладной при купле-продаже недвижимости, квартиры

При заключении договора ипотеки либо договора купли-продажи квартиры по кредиту довольно часто банки предлагают заемщику подписать закладную на свою квартиру или другую недвижимость. Что же такое закладная и для чего она нужна?

Закладная является именной ценной бумагой, предоставляющей своему законному владельцу право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства. Закладная содержит краткое описание кредитного договора и договора залога, который подписывает залогодатель — собственник квартиры или должник по кредитному договору (если это не одно лицо). Подпись на закладной удостоверяется нотариусом и далее вместе с комплектом документов сдается в регистрирующий орган.

Первоначальному залогодержателю закладная выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после совершения регистрации. Впоследствии банк — первоначальный держатель закладной может данную закладную (то есть кредит) продать или переуступить по ней права любому лицу. Передача прав по закладной осуществляется путем оформления передаточной надписи с указанием нового владельца, а также договором купли-продажи закладной (договором уступки прав по закладной) и актом приема-передачи закладной. Для заемщика по ипотечному кредиту, оформившему закладную на свою квартиру, передача данной закладной другому лицу либо продажа закладной банком не несут никаких последствий. Клиент банка уведомляется о том, что закладная на его квартиру передана другому лицу, но условия кредитного договора либо договора залога не меняются и заемщик платит по тому же графику платежей, но на другой счет, указанный в уведомлении.

Банк либо другое юридическое или физическое лицо — владелец закладной вместе с приобретением данного документа принимает на себя все права и обязанности залогодержателя, а также все риски, связанные с ипотечным кредитом. Заемщику не надо волноваться, если он получил уведомление о том, что его новый кредитор (владелец закладной) — другое юридическое или физическое лицо. По закону никаких изменений для клиента это не влечет. При оформлении закладной существуют некоторые ограничения.

Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1. Предметом ипотеки являются:

• предприятие как имущественный комплекс;
• леса;
• право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;

2. Ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

На сегодняшний день развитием рынка рефинансирования ипотечных ценных бумаг, в том числе и зЗакладных в России занимается правительственная организация ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которое создало разветвленную сеть сервисных агентов в регионах России и покупает закладные, составленные по их стандартам, тем самым формируя вторичный рынок ипотеки. На сегодняшний день, по стандартам АИЖК, кредиты должны быть выданы в рублях, что весьма актуально для регионов России. Но как перспектива развития рынка ипотечного кредитования желательно, чтобы была некая организация, которая работала по системе АИЖК, но занималась рефинансированием валютных закладных, т. к. это весьма актуально для рынка Московского региона. Таким образом, многие банки в Москве и Московской области, которые на сегодняшний день не занимаются выдачей кредитов в валюте, могли бы выдавать ипотечные кредиты, а затем закладные на данные валютные кредиты продавать вышеуказанной компании.

Большой портал недвижимости