Юридический ликбез: Что может арендатор?

За физический износ здания арендодатель может потребовать штраф, как за нанесение ему ущерба

Для подписания профессионального договора аренды иногда недостаточно работы юриста. Предусмотреть все возможные спорные моменты способна либо профессиональная управляющая компания на объекте, либо риэлторская, представляющая интересы арендатора. Однако знать наиболее уязвимые места договора можно: для этого надо несколько раз столкнуться с ними на практике.

Основной цикл взаимоотношений управляющей компании и арендатора состоит из трех стадий: совершение сделки, обслуживание арендаторов и прекращение отношений.

Совершение сделки начинается первым контактом с клиентом и завершается подписанием договора и передачей объекта аренды в его пользование. На второй стадии происходит исполнение договора аренды: размещение и обслуживание арендаторов, сбор арендной платы и пролонгирование договора. Начинается она с процесса адаптации арендатора на объекте. Затем обеспечивается базовый сервис и дополнительные услуги, а именно: увеличение или уменьшение арендуемых площадей, смена объекта аренды, изменение арендной платы, выставление счетов-фактур, контроль за своевременными платежами, устранение конфликтов и разногласий и т.д. Эта стадия – наиболее длительная в цикле взаимодействия арендатора и управляющей компании. Наконец, прекращение арендных отношений происходит, если арендатор не уведомил о желании продлить их или уведомил о расторжении договора. На этом этапе происходит сверка расчетов, освидетельствование арендуемых помещений и оформление необходимых документов.

Статьи разлада
В качестве примера рассмотрим разделы договора аренды, по которым чаще всего случаются конфликты.

Право собственности арендодателя

На этот пункт стоить обратить особое внимание, если арендатор приобретает помещение во вновь построенном здании. Права арендодателя на земельный участок и полный комплект строительных документов являются основной гарантией своевременной сдачи здания в эксплуатацию.

Использование помещений

С одной стороны, кажется очевидным, что если арендуется офис, то и использовать его будут по назначению. Но как показывает практика, нужно заранее продумать все возможные виды использования помещения и согласовать это с арендодателем. Дело в том, что такие нюансы бизнеса, как организация выставочного зала продукции, проведение пресс-конференций, обучающих семинаров для большого количества человек, может рассматриваться арендодателем как несогласованное использование помещения.

Казалось бы, достаточно простой пункт. Но арендатор обязан заранее проинформировать собственника о предполагаемом режиме работы. Скажем, сотрудники компании-арендатора могут работать допоздна из-за разницы во времени с головным офисом. Это значит, что, например, инженерные системы должны работать и ночью, пусть в экономичном режиме, но чтобы, тем не менее, обеспечивать задержавшихся сотрудников достаточным воздухообменом или теплом. Таким образом, круглосуточный доступ арендатора в помещение требует одновременно и решения вопросов по соответствующей эксплуатации помещения. В этом же пункте обычно прописываются правила доступа посетителей. И в этом случае арендатору желательно предусмотреть возможность каких-либо нестандартных ситуаций – допустим, специальный режим доступа для VIP-клиентов.

Доступ арендодателя в помещения

Арендатор должен подробно оговорить в рамках договора условия и порядок доступа арендодателя в помещение. И чем более серьезные требования по безопасности существуют в компании-арендаторе, тем более детально должен быть определен порядок доступа арендодателя в помещения, даже в случае форс-мажорных ситуаций.

Субаренда и уступка прав по договору

Практически всегда арендодатель оставляет за собой право отказать тому или иному потенциальному арендатору, если, допустим, статус компании-субарендатора не соответствует общей концепции бизнес-центра и может помешать работе остальных арендаторов.

Коммунальные услуги

Оплата коммунальных платежей может производиться арендатором как на основе общих счетов, выставляемых арендодателем, так и на основе показаний индивидуальных счетчиков, что определяется в процессе подписания договора.

Депозит

На практике существует две формы возврата арендатору страхового депозита: зачет стоимости последнего месяца аренды и возврат суммы депозита по факту расторжения договора. Наиболее удобным вариантом для собственника является, конечно, второй вариант, так как он позволяет защитить собственника от возможного ущерба помещению при выезде арендатора.

Приемка-передача помещения

Немаловажный пункт договора, учитывая, что с даты приемки-предачи помещения начинается начисление арендной платы.

Обязанности арендодателя по поддержанию и ремонту здания и помещения Часто случается, что арендодатель перекладывает на арендатора обязанности по капитальному ремонту помещения, что противоречит ГК, но возможно при нечеткой формулировке в договоре. Арендатор обязан при его подписании определить свои обязательства по проведению косметического ремонта и обязательства арендодателя по проведению капитального ремонта. Этот пункт очень важен с точки зрения возможных незапланированных финансовых затрат арендатора.

Возврат помещения

Стандартная формулировка «арендатор обязан вернуть помещение в том же состоянии» обязательно должно сопровождаться оговоркой: «за исключением нормального износа». Иначе арендатору придется фактически выполнить косметический ремонт всей площади.

Опция аренды дополнительных помещений в здании

Этот пункт арендаторы все чаще вписывают в договор. Здесь можно оговорить площадь дополнительных помещений и срок, когда такое расширение будет необходимо. В случае такого соглашения арендодатель будет планировать остальные договоры таким образом, чтобы обеспечить арендатору запрашиваемую площадь в необходимые сроки.

Больше бумаги!

Если взаимодействие с арендатором осуществляет управляющая компания, то отношения упрощаются, поскольку основные контакты происходят через одного человека – персонального менеджера. На таких объектах конфликты с арендаторами происходят очень редко, а любые спорные ситуации улаживаются максимально быстро. Арендатор заранее выясняет, какие управляющая и эксплуатирующая компании работают на объекте, запрашивает перечень услуг этих компаний и детально прорабатывает договор аренды.

Однако не всем арендаторам достаются профессионально обслуживаемые объекты. В этом случае можно сказать, что большинство проблем арендаторов возникает из-за недостаточно точного арендного договора. В зданиях класса А текст договора может достигать сотни страниц. И это вовсе не придирки к арендатору, а способ предусмотреть любые возможные спорные ситуации и заранее оговорить механизмы их решений.

По материалам журнала `Мир И Дом`